Sale and lease back

– kiinteistön erityisen oikeuden kirjaaminen maakaaren mukaan

Kiinteistön kauppaa sääntelevä maakaari mahdollistaa erilaisten pääsäännöstä poikkeavien elinkeinotoimintaan liittyvien ainesosasuhteiden sekä tietynlaisia rakennuksia tai laitteita koskevien oikeuksien kirjaamisen kiinteistörekisteriin.

Ainesosasuhdetta koskevissa kirjauksissa kyse voi olla esimerkiksi siitä, että jokin tietty esine, joka ei normaalisti kuuluisi kiinteistöön sen ainesosana, kirjataan kiinteistöön kuuluvaksi, tai toisinpäin: jokin esine, joka normaalisti kuuluisi kiinteistöön sen ainesosana, kirjataan siihen kuulumattomaksi. Tällöin kyetään rajaamaan ja muokkaamaan esimerkiksi sitä, mitä kiinteistöllä sijaitsevaa esineistöä kuuluu yrityskiinnityksen piiriin ja mitä kiinteistökiinnityksen piiriin.

Rakennuksia ja laitteita koskevissa kirjauksissa on usein kyse siitä, että jokin elinkeinotoiminnassa käytettävä kone tai rakennelma on tuotu kiinteistölle omistuksenpidätysehdoin tai vuokrasopimuksen perusteella – eikä se näin ollen kuulu kiinteistön tai vuokraoikeuden omistajalle. Maakaari asettaa tietyt edellytykset näille kirjauksille.

Sale and lease back –järjestelyssä on kyse rahoitusjärjestelystä, jossa nimensä mukaan rahoitusyhtiö ensin ostaa kohteen asiakkaalta ja sitten heti vuokraa sen tälle takaisin. Näin päästään tilanteeseen, jossa asiakas välttää rahoitusriskin, saa välittömästi myyntihinnan itselleen ja pystyy samalla edelleen käyttämään kohdetta liiketoiminnassaan.

Sale and lease back –järjestelyä on käytetty yleisimmin kiinteistöjen ja rakennelmien kohdalla. Rahoitusyhtiö voi esimerkiksi ostaa asiakkaan kiinteistöllä sijaitsevan teollisuushallin siellä sijaitsevine koneineen ja vuokrata ne saman tien takaisin asiakkaalle.

Tällöin rahoitusyhtiön intressissä on toki saattaa myös sivullisten tietoon se, että teollisuushalli ei ole kiinteistönomistajan omistama. Sivullisten tietoisuuteen tilanne saadaan ehkä parhaiten kiinteistötietojärjestelmään tehdyllä merkinnällä. Tämä puolestaan on nostanut esiin kysymyksen siitä, voidaanko järjestelyn tuloksena syntynyttä tilannetta kirjata kiinteistötietojärjestelmään?

Maakaaren 14 luvun 4 §:n mukaan elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella; tai esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi.

Kirjaus olisi luonnollisesti edullinen rahoitusyhtiölle, sillä kirjauksella sen oikeus esineeseen tulisi sivullisia (eli käytännössä asiakkaan velkojia) sitovaksi. Kirjauksen myötä myös ulkopuoliset tulisivat sitovalla tavalla tietoisiksi siitä, että esineen omistaja on joku muu kuin kiinteistön tai vuokraoikeuden omistaja, eikä rakennusta, rakennelmaa tai konetta voitaisi realisoida asiakkaan mahdollisen pakkotäytäntöönpanon yhteydessä.

Haasteellisuus piilee kuitenkin siinä, että yleensä rakennus, rakennelma tai laite on sijainnut kiinteistöllä jo ennen rahoitusyhtiön ja asiakkaan sale and lease back –sopimusta. Tällöin maakaaren sanamuodon mukaan esinettä ei ole tuotu kiinteistölle vuokraussopimuksen tai siihen verrattavan sopimuksen perusteella.

Kysymystä käsiteltiin tuoreessa korkeimman oikeuden ennakkotapauksessa KKO:2014:36, jossa leasingyhtiö oli sale and lease back -leasingsopimuksella ostanut yritykseltä sen omistamalla kiinteistöllä olleet, elinkeinotoiminnassa käytettävät kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevat koneet ja laitteet ja vuokrannut ne samana päivänä takaisin yritykselle.  Vuokrauksen kohteena olevia koneita ja laitteita ei ollut osapuolten sopiman leasingjärjestelyn yhteydessä tuotu Y Oyj:n kiinteistöille, vaan ne olivat jo olleet siellä sopimusjärjestelyjen aikana. Leasingyhtiö haki erityisen oikeuden kirjaamista maakaaren 14 luvun 4 §:n § momentin 1 kohdan nojalla.

Kirjaamisviranomainen totesi päätöksessään, että muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvan oikeuden kirjaamisen edellytyksenä oli siten, että kirjattava erityinen oikeus sisältyi siihen alkuperäiseen sopimukseen, jonka perusteella esine oli tuotu kiinteistölle, tai että erityisestä oikeudesta tuli olla sovittu ainakin ennen esineen tuomista kiinteistölle. Tässä tapauksessa koneet ja laitteet olivat olleet jo valmiiksi Y Oyj:n omistamilla kiinteistöillä. Kyseinen aikajärjestys aiheutti sen, että sale and lease back -leasingsopimuksen yhteydessä X Oy:lle rahoitusleasingjärjestelyllä perustettua oikeutta Y Oyj:n kiinteistöihin ei voitu kirjata. Näillä perusteilla X Oy:n hakemukset hylättiin. Samansuuntaisilla perusteilla myös maaoikeus hylkäsi X Oy:n valituksen.

KKO myönsi X Oy:lle valitusluvan. Perusteluissaan KKO lausui mm., että nyt esillä olevan kaltainen sale and lease back -sopimus eroaa ns. tavallisesta leasingsopimuksesta siinä, että sopimuksen kohteena olevaa esinettä ei ole tuotu kiinteistölle leasingsopimuksen perusteella, vaan esine on jo ollut kiinteistöllä kiinteistön omistajan omistuksessa ja käytössä. Näissä oloissa esine on jo muodostunut kiinteistön osaksi ennen sale and lease back -sopimusjärjestelyä, mikäli ainesosa- ja tarpeistosuhteen muut edellytykset ovat täyttyneet. Leasing ja sale and lease back -järjestely eivät ole tältä osin toisiinsa rinnastettavia.

Lisäksi KKO lausui, että myöskään sillä seikalla, että nyt esillä olevan kaltaisissa järjestelyissä kirjaamisella sinänsä saavutettaisiin maakaaren 7 luvun 3 §:ssä säädetty julkisuusvaikutus, ei ole asiassa merkitystä. Maakaaressa on tyhjentävästi säädetty ne erityiset oikeudet, jotka ovat kirjaamiskelpoisia ja ne oikeusvaikutukset, jotka kirjaamiseen kussakin tapauksessa liittyvät. Kysymys on lainsäädännössä tehdystä valinnasta. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että leasingyhtiön oikeus ei ollut maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan perusteella kirjaamiskelpoinen silloin, kun leasingyhtiö on ostanut kiinteistöllä olleet, sen käyttötarkoitusta palvelleet koneet ja laitteet kiinteistön omistajalta ja vuokrannut ne sale and lease back -sopimuksella edelleen kiinteistöllä käytettäväksi.

KKO:n ratkaisu tarkoittaa sitä, etteivät rahoitusyhtiöt saa sale and lease back –järjestelylle kirjaamisjärjestelmän suomaa sivullissitovuuden ja julkisuusvaikutuksen tukea. Rahoitusyhtiölle kuuluva, asiakas-kiinteistönomistajan käytössä oleva ja kiinteistöllä sijaitseva rakennelma, rakennus tai laite voi näin ollen periaatteessa joutua realisoitavaksi kiinteistönomistajan pakkotäytäntöönpanossa. Ns. tavallinen leasing-sopimus sen sijaan on kirjauskelpoinen maakaaren 14 luvun asettamissa rajoissa.